Lorsqu’un proche décède et que l’on figure sur son testament, il arrive que l’on reçoive un bien immobilier en héritage, que l’on s’y attende ou non.

Plusieurs possibilités se présentent alors : habiter ou mettre en location ce bien, à condition de pouvoir s’acquitter des droits de succession et qu’il soit libre de toute occupation, ou le revendre rapidement pour des raisons financières. Cette décision peut se révéler difficile, surtout si le bien a une valeur affective ou que l’on se sent sous influence familiale.

Parfois, on n’a pas le droit de le revendre en raison des clauses limitatives inscrites dans le testament et des restrictions induites par le droit des héritiers. Actu-immobilière vous explique tout sur ce cas particulier.

Vendre un logement reçu en héritage : comprendre les clauses limitatives

Dans le cadre d’une donation, on retrouve le donateur, propriétaire du bien au moment de son décès, et le donataire qui hérite donc de ce bien. Cependant, si le donateur a stipulé que son logement était soumis à une clause d’inaliénabilité, le donataire est tenu de le conserver.

Il n’a pas le droit de l’aliéner, c’est-à-dire de le céder à un tiers. Cela peut être une façon pour le donateur de s’assurer que le bien reste dans la famille… Si le donataire a connaissance d’une telle clause du vivant du donateur, il peut essayer d’obtenir une renonciation écrite de sa part.

Une autre façon de maintenir le logement dans la famille est le “droit de retour conventionnel” : cette clause précise que si le donataire décède avant le donateur, le bien retourne automatiquement dans le patrimoine du donateur. Elle agit comme une assurance-vieillesse.

Enfin, la réserve d’usufruit consiste à faire porter la donation sur la nue-propriété du logement uniquement. Il y a bien un transfert de propriété en faveur du donataire, mais le donateur reste usufruitier et peut donc continuer à occuper son logement qui ne peut être vendu sans son accord.

Le droit des héritiers : d’autres cas de restriction de la vente d’un logement reçu en héritage

Dans le droit français, le patrimoine du défunt, ou réserve héréditaire, revient pour partie à ses héritiers réservataires : ses enfants ou petits-enfants, puis son conjoint. Le reste du patrimoine s’appelle la quotité disponible : il s’agit de la partie que le donateur peut léguer librement à d’autres personnes qu’aux membres de sa famille. Cependant, si ce legs est composé d’un bien dont la valeur est plus élevée que la quotité définie juridiquement, les descendants légitimes peuvent demander une indemnisation.

C’est pourquoi il est extrêmement important que le notaire qui enregistre le testament du donateur s’assure que la répartition des biens choisis dans le cadre de la donation respecte à la fois la réserve héréditaire et la quotité disponible.

Il existe donc plusieurs hypothèses lorsque l’on souhaite vendre un logement reçu en héritage. Pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut essayer de se concerter avec le donateur avant son décès.

Si le donataire parvient finalement à lever ces différentes contraintes et qu’il met le logement en vente, il doit alors s’armer de patience : tout d’abord, il doit faire estimer le bien par une agence immobilière, le vider le cas échéant, effectuer quelques travaux – notamment pour ce qui concerne les installations électriques et sanitaires.

Enfin, si des acquéreurs se présentent et que la vente a lieu, le donataire vendeur devra régler les frais de succession, les frais de notaire, les prélèvements sociaux et la taxe sur la plus-value immobilière à laquelle sont assujetties les résidences secondaires.