Il est possible de financer un achat immobilier de deux manières. Le crédit immobilier ou emprunt bancaire est la plus largement utilisée.
L’autre méthode consiste à financer directement tout ou partie du bien recherché par de l’argent comptant, c’est à dire via ses propres ressources d’argent directement disponibles.
Ainsi, la question se pose pour tous les investisseurs immobiliers : est-il préférable de financer son prochain achat par endettement ou via ses réserves d’argent disponibles ? Eclaircissements.
Choisir entre acheter comptant et emprunter : l’importance de la prise en compte du type de projet immobilier
Les deux solutions présentent des avantages et des défauts. On pourrait par exemple penser que si l’on a suffisamment de cash en réserve, alors mieux vaut investir directement cet argent.
Ce n’est pas toujours vrai et cela va dépendre du type d’investissement que l’on souhaite mener. Dans certains cas, même si l’on est en mesure de financer l’achat par de l’argent comptant, il sera préférable de s’endetter.
Acheter sa résidence principale comptant…
Choisir entre acheter comptant ou emprunter dépend ainsi principalement du type d’investissement que l’on souhaite mener. Lorsque l’on souhaite acheter sa résidence principale, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, et que l’on dispose des ressources financières nécessaires pour le faire au comptant, alors il ne faut pas hésiter une seconde et s’engager dans cette voie.
Mais pourquoi recourir au paiement comptant lors de l’achat de sa résidence principale si l’on en a les moyens ? Un crédit est un acte très engageant entre un foyer et une banque. Celui-ci s’étend généralement sur plusieurs décennies et donne lieu à des remboursements mensuels importants. En plus de grever significativement le budget du foyer qui le contracte, ce type de crédit est une forte charge psychologique qui s’abat continuellement.
Il est ainsi bien plus préférable d’être propriétaire à 100% de sa résidence principale, et de ne plus être dépendant d’aucune banque à ce sujet. Cela permettra de vivre plus sereinement et de se concentrer sur d’autres projets, tout en conservant sa capacité d’emprunt intacte.
Malgré tout, comme on le verra plus tard à l’occasion de l’étude détaillée d’exemple, cet argument psychologique ne tient pas toujours face à d’autres arguments plus financiers.
… et financer ses investissements locatifs immobiliers par endettement
Le scénario change radicalement ici : il ne s’agit plus d’acheter un bien pour y vivre durablement, mais d’investissement. Or, un investissement immobilier, lorsqu’il est réalisé en contractant de la dette via un emprunt bancaire, peut donner lieu à des réductions d’impôt. De plus, l’argument psychologique en défaveur du crédit à long terme n’a plus lieu d’être ici : on n’achète plus pour se loger.
De plus, ce type de niche fiscale n’est absolument pas réalisable lorsque l’on effectue un achat de résidence principale. En effet, le mode de fonctionnement est le suivant : lorsque l’on emprunte pour louer, on paie des intérêts mensuels sur le montant emprunté.
En parallèle, on reçoit un ou des loyers pour les biens loués, qu’il s’agisse de biens loués meublés ou de biens vides. Les revenus locatifs engendrent un paiement d’impôt : or, les intérêts payés sur le crédit immobilier sont déductibles du montant total d’imposition.
Dans le cas d’un investissement locatif, la question ne se pose donc pas : il faut s’endetter pour investir. A noter qu’il est ainsi possible de bénéficier de ce qu’on appelle l’effet de levier. Cet effet correspond au gain supplémentaire induit par l’endettement, en comparaison à un placement financier. Lorsque les taux d’intérêts sont bas, il est ainsi conseillé de s’endetter.
Acheter comptant ou emprunter ? Explications à travers un exemple concret
Sur le papier, tout est clair ! Cependant, plongeons nous dans des exemples concrets afin de mieux comprendre l’intérêt de l’une ou l’autre des méthodes de financement.
Que faire lors de l’achat de sa résidence principale ?
On l’a vu, l’achat de sa résidence principale est l’investissement immobilier qui correspond le mieux à un achat au comptant. Cependant, si l’on regarde les chiffres, la situation est plus contrastée. Imaginons l’achat d’une maison pour 200 000 euros.
Supposons que l’acheteur dispose des fonds suffisants pour payer cash mais que la banque lui propose une solution alternative, à savoir apporter 40 000 euros d’apport et financer le reste par emprunt. Le coût des 160 000 euros d’emprunt, financé sur 20 ans, est d’environ 30 000 euros, ce qui représente 750 euros par mois.
Que peut maintenant faire notre acheteur avec les 160 000 euros d’épargne qui lui restent ? La banque vous annonce qu’elle vient de lancer une nouvelle assurance-vie, au taux tout à fait normal d’1,8%.
Ainsi, on voit tout de suite qu’emprunter 160 000 euros à 1,3% pour financer son achat tout en plaçant les 160 000 restants pour toucher 1,8% est bien plus intéressant que de financer son bien au comptant. C’est la toute la subtilité de l’effet de levier, qui joue à plein lorsque les taux d’intérêts sont faibles !
Que faire lors d’un investissement locatif ?
Comme on l’a vu précédemment, les gains perçus sur le revenu foncier incitent fortement les investisseurs locatifs à s’endetter pour acheter un bien. Il est ainsi possible de déduire les intérêts d’emprunts du montant de ses impôts. Mais il ne s’agit pas de la seule niche fiscale à disposition des investisseurs dans la pierre.
L’une des niches fiscales les plus connues et les plus utilisées par les investisseurs locatifs n’est autre que la loi Pinel. Cette loi a été conçue comme une incitation pour les investisseurs potentiels à investir dans le neuf, tout en s’engageant à proposer des loyers aux montants plafonnés et encadrés par la loi. En échange, ils reçoivent de fortes réductions du montant de leurs impôts.
Reprenons l’exemple de la maison à 200 000 euros. Si finalement on décide l’acheter pour la louer, à un loyer disons de 650 euros comme décidé par la Loi Pinel, on sera déjà très proche de couvrir le montant de ses mensualités.
Mais ce n’est pas tout : on bénéficiera aussi de fortes réductions d’impôts. Si l’on s’engage par exemple à proposer le bien sous les conditions Pinel pendant 9 ans, alors on bénéficiera d’un total de 18% de réductions d’impôt, soit 36 000 euros au total !
En conclusion, il est important de se rappeler de bien définir la nature de son projet immobilier, ainsi que ses priorités. Si l’on cherche la sécurité et la possibilité ne pas prendre le moindre risque avec un crédit pesant sur son habitation principale, alors il sera intéressant de financer son achat par du cash.
Dans le cas contraire, les bienfaits de l’emprunt immobilier sont très nombreux pour un acheteur, que ce soit dans le cadre de sa résidence principale ou par un investissement locatif.
