La division parcellaire consiste à diviser un terrain, souvent une grande parcelle, en plusieurs morceaux.
Ce type d’opération a le vent en poupe depuis la loi ALUR qui a favorisé la constructibilité sur les terrains en supprimant les coefficients d’occupation des sols. Les communes y sont également favorables puisqu’une densification urbaine est synonyme de rentrée d’argent, notamment via la taxe communale.
Si vous avez un grand terrain dont le prix est trop élevé, il vous sera difficile de trouver un acquéreur. Il vous est alors possible de faire une division de terrain et de vendre par lots, à un prix plus attractif. Le but étant pour un propriétaire d’effectuer une opération immobilière intéressante. Il vous sera alors possible de vendre à un particulier ou de vendre à un promoteur immobilier.
Quelles sont les étapes de la division d’un terrain ?
Avant toute division d’un terrain, vous devrez préalablement demander un certificat d’urbanisme pré-opérationnel auprès de la commune où se trouve le terrain. Ce certificat d’urbanisme vous indiquera la faisabilité du projet ainsi que l’information sur la constructibilité du terrain.
Dès la division d’une parcelle, c’est-à-dire le premier détachement d’un lot en vue de construire, vous vous retrouverez avec la casquette de lotisseur puisque la division donne lieu à la création d’un lotissement.
Ensuite, il reste à demander à la mairie soit un permis d’aménager, soit une déclaration préalable pour pouvoir diviser le terrain et commercialiser les lots.
Est-il nécessaire de faire appel à un géomètre ?
L’intervention d’un géomètre est nécessaire puisque qui dit division parcellaire dit document d’abornement. Le seul professionnel capable de réaliser un abornement (bornage entre deux propriétés) est le géomètre expert.
Il va procéder à la division de la grande parcelle en plusieurs lots, en réalisant un document d’arpentage (DMPC ou document modificatif du parcellaire cadastral), c’est-à-dire une division du cadastre.
Le géomètre procèdera ensuite au bornage sur la parcelle, qui donnera lieu à un procès verbal, avec prise en compte des propriétaires des terrains voisins.
Quel est alors le coût de la division d’un terrain ?
Le géomètre
La premier coût est donc celui de la rémunération du géomètre qui va élaborer les plans. Il s’agit très souvent de professions libérales, et donc le prix va varier d’un géomètre à l’autre.
Par exemple, pour une division d’un terrain de 1000m², un géomètre peut vous facturer entre 1000€ et 3000€, tout dépend de ses compétences, de son expériences et des services proposés.
De même, la situation géographique et la distance que le géomètre doit parcourir jusqu’à votre terrain vont être des éléments déterminants du prix.
La fiscalité
En plus du géomètre, il faut ajouter les impôts et différentes taxes. Tout d’abord, comme pour n’importe quelle vente immobilière, il faudra s’acquitter de l’impôt sur la plus-value. Cet impôt varie en fonction des années de détention et ne sera bien évidemment applicable que sur le ou les lots vendus. L’impôt sur la plus value réalisée est ajoutée au revenu imposable du foyer fiscal et sera donc taxé à hauteur de votre taux marginal.
Toutefois, il existe une exonération progressive de cette taxe en fonction du nombre d’années de détention. Ainsi, à partir de la 5e année de détention, il y a une exonération de 6% pour chaque année de détention, jusqu’à une exonération totale au bout de 22 ans.
Ensuite, vous devrez vous acquittez de la taxe communale spécifiquement pour la revente d’un terrain constructible. Le montant de cette taxe correspond à 5% du prix de vente lorsqu’elle est comprise entre 10 et 30 fois le prix d’acquisition. La taxe communale peut s’élever à 10% de la plus value lorsqu’elle dépasse 30 fois le prix d’acquisition.
Enfin, la taxe nationale s’applique à toute première vente d’un terrain rendu constructible du fait de leur classement, à compter du 29 juillet 2010.
